Ablitas ha puesto en marcha un proceso que pretende responder a qué puede hacer un ayuntamiento para que quien quiera quedarse a vivir en el pueblo encuentre una vivienda que pueda permitirse. Alrededor de medio centenar de personas, muchas de ellas jóvenes, participaron en la Casa de Cultura en el primer encuentro de una Estrategia Local de Vivienda que sus impulsores consideran pionera en Navarra y que aspira a convertir al Ayuntamiento en facilitador de nuevas soluciones aunque la competencia directa en vivienda no sea municipal.
El punto de partida no será construir casas ni anunciar promociones concretas. La primera decisión será escuchar a la población, saber quién quiere continuar viviendo en Ablitas, qué tipo de vivienda busca, cuánto podría pagar, si preferiría comprar o alquilar y en qué zonas del municipio le gustaría residir. A partir de esa información se estudiarán cambios en el planeamiento, fórmulas de colaboración con promotores y propietarios, medidas para movilizar vivienda vacía y posibles alternativas de alquiler o autopromoción.
«Para hacer un proyecto vital hace falta tener vivienda. Es difícil hacer un proyecto vital si no tienes una vivienda», resumió el abogado urbanista Jesús María Ramírez, que puso el foco especialmente en quienes quieren permanecer en su localidad y no encuentran cómo hacerlo.
De grandes urbanizaciones a promociones de cinco o seis viviendas
Una de las primeras líneas de trabajo ya esbozadas por el Ayuntamiento pasa por adaptar el urbanismo de Ablitas a una realidad muy diferente de la existente antes de la crisis inmobiliaria de 2008.
Parte del suelo previsto para el crecimiento residencial está organizado en grandes sectores que exigirían desarrollar decenas o incluso centenares de viviendas a la vez. El problema es que ese modelo resulta actualmente muy difícil de asumir por constructores y promotores.
El alcalde, Carlos Bonel, adelantó que una de las opciones que se estudiarán será dividir esos grandes ámbitos en unidades mucho menores, de forma que donde actualmente sería necesario acometer desarrollos de gran tamaño pudieran hacerse promociones de cinco o seis viviendas.
Ramírez explicó que el Ayuntamiento dispone de herramientas para «flexibilizar» el planeamiento y hacer más pequeños estos ámbitos, aunque antes es necesario conocer dónde existe realmente demanda. «Un ayuntamiento no es un promotor de viviendas. Un ayuntamiento es un facilitador de cosas para que otros puedan hacer viviendas», señaló.
El abogado incidió en que el planeamiento vigente procede en buena medida de un momento en el que se concebían desarrollos mucho mayores. Hoy existe suelo urbanizable, pero eso no significa que pueda edificarse inmediatamente, antes son necesarios procesos de reparcelación, urbanización, acuerdos entre propietarios e inversiones que pueden terminar bloqueando cualquier iniciativa.
El problema que encuentran los promotores: no hay suelo disponible
El debate permitió escuchar también la visión del sector privado. Un promotor local explicó que existe interés en seguir construyendo en Ablitas, pero que el principal obstáculo es encontrar terrenos disponibles.
Según expuso, numerosos propietarios no quieren vender y el Ayuntamiento tampoco dispone actualmente de una bolsa importante de suelo público que permita poner parcelas en el mercado. A ello se suma una burocracia que lleva a que una promoción puede necesitar entre tres y cuatro años desde la adquisición del terreno hasta que se entrega la viviendas debido a los trámites, proyectos, obras y gestiones posteriores.
La intervención permitió al alcalde avanzar otra de las claves de la futura estrategia, hacer viable la promoción a pequeña escala.
Bonel explicó que el modelo basado en urbanizaciones de 80, 100 o 150 viviendas «ahora es inviable» y defendió que la realidad actual exige desarrollos mucho menores. El Consistorio pretende estudiar precisamente cómo reorganizar esos sectores para que puedan ponerse en marcha de forma progresiva.
El alcalde adelantó igualmente que existen ideas relacionadas con el alquiler, y avanzó que se está analizando incluso una fórmula que calificó de innovadora.
¿Quién quiere vivir en Ablitas y cómo?
El sociólogo Javier Espinosa será el encargado de conducir la fase participativa. Su mensaje fue claro. «Queremos escuchar con cierta sinceridad qué expectativas tiene la gente», explicó.
La primera herramienta será una encuesta abierta a toda la población, no exclusivamente a los jóvenes. Entre otras cuestiones, preguntará sobre intención de permanecer en Ablitas, preferencias entre compra y alquiler, zonas en las que se desearía vivir, tipos de vivienda y capacidad económica aproximada. «Esta encuesta es fundamental que la contestéis y que la contestéis con sinceridad», insistió Espinosa.
Después llegarán mesas ciudadanas de vivienda con grupos más reducidos, en las que se profundizará en posibles soluciones: alquiler, autopromoción, vivienda protegida, cooperativas u otras fórmulas.
También se seleccionarán referentes de distintas generaciones para conocer necesidades diferentes. Porque la estrategia no se limitará a crear vivienda nueva. Otro de los objetivos será estudiar cómo poner nuevamente en uso viviendas que actualmente están vacías o que podrían quedar desocupadas en los próximos años.
Del diagnóstico a las soluciones concretas
Con los resultados de la participación comenzará una segunda fase técnica. Si, por ejemplo, la demanda se concentra en una zona determinada, se analizará qué modificaciones urbanísticas serían necesarias para permitir pequeñas promociones. Si la principal necesidad detectada es el alquiler, se explorarán otras fórmulas. «Dependiendo de estos resultados, la estrategia irá por un lado o por otro», explicó Espinosa.
El proceso también pretende dejar a Ablitas mejor situado para aprovechar subvenciones, cambios legislativos y programas del Gobierno de Navarra que puedan aparecer en los próximos años.
Espinosa recordó que la normativa en materia de vivienda está cambiando rápidamente y destacó las posibilidades que pueden abrirse para municipios de menos de 5.000 habitantes. A su juicio, disponer de antemano de un diagnóstico preciso permitirá al municipio reaccionar con mayor rapidez cuando se convoquen ayudas o aparezcan nuevas herramientas.
Un casco antiguo con 165 viviendas en mal estado
La estrategia parte, además, de problemas que el Ayuntamiento ya ha identificado durante los últimos años. Uno de los más graves se encuentra en el casco antiguo, donde un estudio municipal contabilizó 165 viviendas en mal estado y otras 18 en situación de ruina.
El Consistorio ha intervenido mediante derribos y actuaciones sobre algunos inmuebles, pero se encuentra con una dificultad recurrente, propiedades heredadas durante varias generaciones cuyos titulares renuncian a ellas o resultan difíciles de localizar, lo que complica enormemente cualquier actuación pública.
Bonel explicó que el Ayuntamiento también ha mantenido conversaciones durante estos años con promotores, inmobiliarias e inversores y ha introducido modificaciones urbanísticas para tratar de mejorar la rentabilidad de algunas promociones. Sin embargo, esas actuaciones parciales no han logrado desbloquear suficientemente el mercado.
De ahí la decisión adoptada hace aproximadamente año y medio de «resetear», volver al Plan Municipal y analizar el problema desde una perspectiva global con un equipo especializado.
Vivienda e industria, las dos apuestas para el futuro de Ablitas
El proyecto de vivienda no se plantea de manera aislada. Forma parte de una reflexión estratégica más amplia sobre cómo garantizar el futuro demográfico y económico del municipio.
El abogado Juan Frommknecht explicó que el Ayuntamiento viene trabajando sobre tres grandes ámbitos: las consecuencias económicas derivadas de que alrededor del 55 % del término municipal esté afectado por una zona protegida, la necesidad de disponer de más suelo industrial y la vivienda.
En materia industrial, la estrategia pasa por abandonar la idea inicial de un pequeño polígono y estudiar junto al Gobierno de Navarra un ámbito de mayores dimensiones que permita atraer empresas, incluidas actividades relacionadas con las energías renovables.
La lógica que une vivienda e industria es sencilla, tener dónde vivir y tener dónde trabajar.
Bonel situó ambas cuestiones por encima incluso de actuaciones municipales mucho más visibles a corto plazo. «Mis dos principales preocupaciones son la vivienda y la industria», explicó. «Son proyectos a largo plazo que verdaderamente van a marcar el futuro de un pueblo».
El alcalde insistió además en que la vivienda no debe interpretarse únicamente como un problema de quienes hoy buscan emanciparse. «No es un problema para los jóvenes. Es un problema de pueblo», afirmó, recordando que las decisiones adoptadas ahora condicionarán las posibilidades de las siguientes generaciones.
«El Ayuntamiento va a poner todo de su parte»
El proceso que ahora empieza no garantiza que mañana aparezcan nuevas promociones ni fija todavía parcelas concretas. Precisamente sus responsables quisieron evitar crear esas expectativas.
«No estamos todavía en esa fase», advirtió Ramírez. Primero debe conocerse la demanda y después encontrar las soluciones que puedan ajustarse a ella, desde vivienda protegida o alquiler hasta cooperativas, colaboración público-privada o modificaciones urbanísticas.
Bonel sí quiso dejar un compromiso político durante la presentación, el Ayuntamiento estudiará cualquier fórmula legal a su alcance que pueda facilitar el acceso a una vivienda.
A partir de la próxima semana comenzará formalmente el proceso participativo. Sus promotores insisten en que su éxito dependerá precisamente de la respuesta vecinal.
Porque, como resumió Espinosa, un ayuntamiento puede modificar planeamiento, buscar ayudas, negociar con promotores o impulsar nuevas fórmulas, pero antes necesita saber para quién está planificando. «Hay que hacer las cosas para la gente, pero contando con la opinión de la gente».
